2% 의 차이! 밴쿠버와 강남 부동산
2022년 1월 초에 신문기사를 하나 읽게 되었습니다. 밴쿠버 부동산 지난 20년 동안 8배 상승! 기사 타이틀만 보고도 헉~ 하는 소리가 나왔습니다. 8배라니!! 강남 부동산은 어떠할까? 아마 비슷하지 않을까? 찾아봤습니다.
강남구 : 75,913만 원(2010. 7월) -> 177,572만 원(2020. 6월) +134%
즉 10억10억짜리 강남 부동산을 샀다면 10년 후에 23.4억 원이 되어 있다는 놀라운 결과!! 그래서 연간 상승률을 계산해 보았습니다. 매년 9%씩 상승하면 10년 후에 2.36배가 됩니다.
그럼 밴쿠버 부동산은? 과거 20년간 매년 11%씩 상승해야 8배가 됩니다. 즉 10억짜리가 20년 후에 80억이 됩니다.
아내와 여름에 방문한 밴쿠버. English Bay에서 UBC를 바라보며 / 2020.7.30
강남 부동산보다 밴쿠버 부동산이 약간 높은 상승률을 보였습니다.
만일 강남 아파트가 20년간 계속 9%씩 상승한다고 가정하면 10억 짜리는 56억 원이 됩니다.
강남부동산/ hankyung.com
이게 말이 되는가? 겨우 2% 차이인데 20년 후에는 24억 원(80억 원 - 56억 원)이나 차이가 나는 이 결과는 무엇일까요? 계산기가 잘못되었나 싶어서 3번씩 계산해 보아도 동일한 결과가 나옵니다.
물론 조사 기간을 어떻게 잡느냐에 따라 연간 수익률은 조금씩 다르겠지만 두 곳 모두 엄청난 상승을 하였음을 부인할 수는 없습니다.
하지만 여기서 드러난 2%의 힘은 과연 무엇일까요?
(하지만 캐나다 밴쿠버와 서울 강남의 부동산 취득세(한시 면제 시기도 고려), 등록세, 양도세(시기별/개인별 중과세 고려), 보유세(종부세 포함) 그리고 관리보수비, 중개비용 등이 서로 다르고 모기지 대출을 이용하였을 경우 시기별, 국가별, 금융기관별, 개인 신용별로 다른 이자율로 다른 월 상환금과 이자 비용이 발생하였을 것이므로 어느 부동산이 더 수익이 좋다라고는 말할 수 없을 것 같습니다.)
주식 및 펀드의 장기 수익률
음~~ 그럼, 눈을 더 돌려 주식은 어떠했을까요?
(아래 펀드 및 주식의 과거 수익률은 2022년 1월 기준입니다. 그때 제가 계산하고 기록한 수익률입니다. 올해 상반기 주식시장이 큰 조정을 거쳐 베어 마켓에 접어들었으므로 아무래도 수익률이 조금 떨어졌습니다.)
저는 한국 주식시장은 고려하지 않았습니다. 10년간 2000~3000 박스피에 갇혀 있다 코로나 시기 3000을 뚫고 올라가더니 다시 3000 밑으로 내려선 한국의 주식시장은 전혀 매력적으로 보이지 않고 감히 강남 부동산에 비교하기가 쉽지 않아 보입니다.
그럼, 유명한 인덱스 펀드를 살펴볼게요.
QLD (나스닥 인덱스 2배 레버리지 상품): 출시한 후 15년간 40배 상승!! 허걱~ 그럼 연환산 수익률은? 28%
TQQQ (나스닥 인덱스 3배 레버리지 상품): 출시한 후 11년간 175배 상승!! 띠용~ 그럼 연환산 수익률은? 60%
레버리지는 부동산의 대출과 비슷한 개념입니다. 보통은 돈이 있는 부자들도 부동산을 100% 현금으로 사지는 않습니다. 레버리지를 이용합니다. 즉 10억짜리 집을 2억은 내 돈 내고 나머지 8억은 부동산 담보 대출로 사죠. 이 경우 레버리지는 5배입니다. 즉 내 돈의 5배를 투자할 수 있었기 때문입니다. 이 10억이 강남 부동산의 경우 10년간 23.4억 원이 되었습니다. 그럼 2.34배 수익인가? 아니죠.
내가 강남 부동산에 투자한 돈은 10억이 아닌 2억이었다면 내 투자수익률은 2.34 * 5 = 11.7 배입니다. (이 경우 연환산 수익률이 27.9% 나옵니다.)
(여기서 대출에 따른 이자비용과 각종 세금, 유지보수비는 고려하지 않았습니다. 비용을 빼면 수익이 좀 많이 떨어지겠지요?)
그래서 부동산처럼 레버리지를 활용한 각각 2배, 3배 레버리지 상품인 QLD, TQQQ를 비교했죠.
음~~ 그럼 전 세계 1위 주식은 어떨까요? 애플입니다.
짜잔~~
과거 10년간 12.6배 상승! 매년 29% 수익률
과거 20년간 543배 상승! 매년 37% 수익률
그럼, 한국인이 가장 많이 산 테슬라는?
과거 10년 반 동안 268배 상승! 매년 70.3% 수익률
여기부터 머리가 아파옵니다. 약간 예상은 했지만 이런 엄청난 수익률이!! 테슬라는 둘째 치고라도 전 세계 최고의 주식인 애플의 수익률도 정말 환상적입니다. 게다가 아직도 성장하는 성장주로 분류되는 애플! 또한 워런 버핏도 가장 큰 비중으로 투자하고 있는 애플! 엄청난 안정성과 성장성을 동시에 갖춘 주식의 수익률이라 더욱 믿음이 갑니다.
참고로 저는 애플과 테슬라 그리고 기타 몇 개 주식에 투자하고 있으며 펀드 투자는 없습니다.
물론 주식이 다 애플, 테슬라, 아마존처럼 환상적이지는 않죠. 부동산이 전부 강남 부동산만큼 좋지는 않은 것처럼.
복리의 힘
제가 여기서 발견하고 감탄한 한 가지는 바로 복리입니다.
아주 쉽게 매년 2배가 된다고 하면 10년 후 1,024배가 됩니다.
아인슈타인이 인류의 가장 훌륭한 발명품은 복리라고 했습니다.
워런 버핏이 세계 최고 부자 10위 안에 드는 것도 복리를 믿고 평생 투자했기 때문입니다. 그의 재산의 대부분은 60대 이후에 축적된 것이라고 합니다. 시간이 지남에 따라 기하급수적으로 늘어난 결과입니다.
하지만 우리 주변에서 주식 투자해서 복리의 힘을 누린 경우는 많지 않다고 합니다. 다들 단기로 사고팔기 때문입니다.
직장 동료 타릭
제 직장 동료 중에 타릭이라고 있습니다. 그는 파키스탄에서 이민 왔고 주식을 열심히 합니다. 단타 또는 스윙 매매를 하죠. 짧으면 하루 안에 길면 1달 안에 사고팔아 버립니다. 그가 저한테 작년 어느 날 하소연을 했습니다. "내가 2019년 여름에 테슬라를 $185에 샀는데 지금까지 갖고 있었으면... 난 은퇴했을 거다" $185 달러는 1년 후에 행해진 5대 1 주식 분할 후 가격으로는 $37입니다. 2019년에 $37달러에 샀으면 그 해 아마 거의 최저점 근처였을 겁니다. 그리고 2021년에 주가는 $550~$1,243 정도를 오르락내리락했습니다.
37 --> 550~1,243 그 친구는 당시 한화로 1억이 조금 넘는 금액을 주식 투자로 굴리고 있었죠. 음~~ 그냥 들고 있었으면 은퇴까지는 아니라도 반 은퇴는 했겠습니다. 그 친구가 당시 테슬라 투자로 얼마의 이익을 냈을까요? 수백 달러라고 합니다. 당시에는 참 좋은 거래라고 생각했다는 타릭.
그는 지금도 주식을 계속 단기로 사고팔고 있고 지금은~~~ 글쎄요... 물어보지를 못했습니다. 올해 주식이 이렇게 안 좋은데~~
저는 장기투자의 힘을 믿고 복리의 힘을 믿습니다.
단, 10년 간 횡보하는 박스피 주식 말고 계속 우상향 하는 미국 우량 주식에서요. 저는 박스피에서 계속 우상향 하는 좋은 주식을 찾을 자신도 실력도 없기 때문입니다.
내 부는 미국에서 사는 것과 행운의 유전자 몇 개, 그리고 복리가 결합된 결과이다
워런 버핏
P.S. 저는 강남 부동산이나 밴쿠버 부동산도 굉장히 좋은 장기 투자처라고 생각합니다. 매매가 주식처럼 쉽지 않은 것이 단점이지만 그게 장기 투자에는 가장 큰 장점이죠. 그리고 가격 변동에 매일매일 일희일비하지 않습니다. 매일 얼마씩 오르는지 떨어지는지 모르죠. 한 1~2년 지나서 아 좀 올랐네. 음 이번 해는 안 좋네. 이렇게 가격 확인이 장기로 이루어져 장기 투자에 정말 좋습니다. 게다가 투자자가 거기에 살고 있다면 더더욱 강제 장기 투자를 하니 얼마나 좋을까요?